Ferienimmobilien Investments – 8 Tipps für den Kauf einer Ferienimmobilie

Die Stiftung Warentest hat sich mit dem Thema Ferienimmobilien als Geldanlage beschäftigt und den Praxistest gemacht. Acht Angebotsbeispiele von Ferienimmobilien als Kapitalanlagen hat man näher betrachtet und basierend darauf 8 Tipps für Kaufinteressierte zusammengetragen. Einige werden Ihnen sicherlich nicht neu sein, aber vielleicht bekommen Sie nochmal einen neuen Blickwinkel auf manche Kriterien oder Sie stehen ganz am Anfang und starten hiermit die ersten Schritte, auf denen wir Sie gerne begleiten.

Nutzung

Vor dem Kauf einer Ferienimmobilie sollten Käufer sich bewusst machen, wie sie diese nutzen möchten. Ist es eine reine Kapitalanlage und die Vermietung steht im Vordergrund? Oder wollen Sie die Wohnung ausschließlich selbst nutzen und soll sie damit als Altersvorsorge oder sogar Alterswohnsitz dienen? Auch immer beliebter sind Mischformen. So bieten viele Investitionsobjekte Käufern die Möglichkeit Ihre Immobilie für einen begrenzten Zeitraum selbst zu nutzen – für den Rest der Zeit geht die Immobilie in die Vermietung. Zwei aktuelle Beispiele aus unserem Portfolio: Ombria Resort oder Bades Huk.

Art der Ferienimmobilie

Was darf es sein? Ein freistehendes, individuelles Haus, eine kleine gemütliche Wohnung oder ein Apartment in einer Ferienanlage? Als Käufer müssen Sie sich die Fragen stellen, wie flexibel Sie Ihre Unterkunft nutzen möchten. Eine individuelle Wohnung oder ein Haus bieten bei der eigenen Nutzung vollkommene Flexibilität, sowohl bei der Länge als auch bei der Häufigkeit der Aufenthalte. Hier sollten Sie jedoch bedenken, dass Sie sich um alles rund um das Objekt selbst kümmern und die richtige Unterstützung finden müssen. Immobilien, die zu einem Resort gehören, bieten auf der einen Seite nicht so viel Flexibilität bei der Eigennutzung, dafür müssen Sie sich auf der anderen Seite um nichts kümmern. Generell gilt hier jedoch einmal genauer hinzuschauen, da es mittlerweile sehr vielfältige Modelle gibt, die Ihnen mal mehr, mal weniger Flexibilität oder andere Vorteile bieten. Auch die Entfernung zum eigenen Erstwohnsitz spielt eine erhebliche Rolle – fahren Sie immer selbst dorthin für Instandhaltungen oder mach ein Facility Management für Sie?

Die Lage

Für die Ferienvermietung ist eine ausgebaute Infrastruktur direkt bei der Ferienimmobilie ein wichtiger Punkt. Urlauber möchten keine weiten Wege zurücklegen, um etwa den Einkauf zu erledigen oder zum Strand zu kommen. Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten sollten nicht weit sein. Ähnlich ist es mit Freizeitaktivitäten ein Schwimmbad, Sauna, Fitnessbereiche, Golfplatz oder ein Yachthafen, bieten Möglichkeiten, um den Urlaub weiter abzurunden und vor allem auch die Saison zu verlängern.

Touristenhochburgen meiden

Wer eine hohe Rendite wünscht sollte bekannte Tourismusorte oder Regionen meiden. Hier sind die Quadratmeter-Preise in den letzten Jahren stark gestiegen. Das heißt jedoch nicht, dass es generell nicht mehr möglich ist, eine Ferienimmobilie an der beliebten Ostsee- oder Nordseeküste zu erwerben. Hier lohnt es sich jedoch auf weniger bekannte und damit weniger stark frequentierte Regionen auszuweichen.

Hamid Farahmand, Projektentwickler und Betreiber von Ferienresorts, sagt: „In den Sommermonaten lässt sich an der Nord- und Ostsee fast alles vermieten. Die Königsdisziplin ist, auch in den anderen Monaten eine hohe Auslastung zu erzielen.“ Ein Beispiel dafür ist das Ferien-Resort Bades Huk in Hohen Wieschendorf direkt an der Ostsee gelegen, zwischen Boltenhagen und Wismar. Hier ist in den vergangenen Jahren eine Ferienanlage mit 77 Ferienapartments und 12 Doppelzimmern, Rezeption, Fitness- und Saunabereich sowie einem kleinen Shop entstanden. Direkt angrenzend an das Resort finden Urlauber dazu einen modernisierten 18-Loch-Golfplatz sowie eine Marina mit einem italienischen Restaurant und einem Café.

Interieur und andere Highlights

In einer Marktstudie* von Fewo-Direkt gab jeder dritte Vermieter einer Ferienimmobilie an, dass Feriengäste sich mehr Komfort in der Ausstattung wünschen. Dazu zählen eine gut ausgestattete Einbauküche, eine stabile Internetverbindung und ein modernes Bad. Ein modernes und hochwertiges Interieurdesign macht die Immobilie zusätzlich attraktiver.

Ebenfalls hilfreich sind Highlights wie ein Kamin, eine Sauna direkt im Apartment oder auch spezielle Extras für Haustiere.

Einnahmen und Ausgaben

Die große Unbekannte beim Kauf einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage ist die Auslastung. Erst wenn diese stimmt, wird das Ganze auch wirtschaftlich. Im Durchschnitt kann man von einer Auslastung von 40% im Jahr ausgehen. Dies kann je nach Standort und vielen weiteren Punkten, wie Ausstattung oder Größe der Immobilie, stark variieren.

Tourismusverbände können Ihnen hier manchmal genauere Informationen zur Verfügung stellen. Alternativ lassen Bauträger häufig Marktstudien speziell zu Standorten erstellen, die diese gerne bereitstellen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann Ihnen natürlich der Vorbesitzer genaue Zahlen aus den vergangenen Jahren nennen.

Achten Sie bei Ihrer Kalkulation auch auf weitere Ausgaben, wie zum Beispiel für die Instandhaltung des Objektes. Bei einem häufigen Gästewechsel sollten Möbel regelmäßig ersetzt werden. Ebenso fallen Renovierungsarbeiten – wie Streichen – in einer Ferienimmobilie zusätzlich an, anders als bei dauerhafter Vermietung. Im Artikel der Stiftung Warentest finden Sie eine Beispielrechnung, wie Sie die zu erwartende Nettomietrendite berechnen können und welche Kosten berücksichtigt werden.

Vertrieb und Vermietung

Damit eine gute Auslastung erreicht werden kann, ist der Vertrieb und die Vermarktung der Ferienimmobilie unausweichlich. Besitzer einer Ferienimmobilie in einer Anlage haben häufig den Vorteil von einem Rundum-Service profitieren zu können. Eine Agentur kümmert sich um das Marketing und die Vermietung der Objekte. Dieser Service muss natürlich bezahlt werden, spart aber auch viel Arbeit.

Wer alles selbst in die Hand nehmen möchte findet eine große Auswahl an Vermietungs-Portalen. Häufig auch auf spezielle Objekte, Regionen und Zielgruppen ausgerichtet.

Generell gilt die Immobilie gut zu präsentieren, sowohl visuell mit Hilfe von passenden Bildern als auch mit Texten in denen Highlights und die Ausstattung hervorgehoben werden sollten.

Eigenkapital

Wer sich für den Kauf einer Ferienimmobilie entscheidet, sollte sich bewusst sein, dass dies ein etwas höheres Risiko mitbringt als eine dauerhaft vermietete Immobilie. Dies zeigten die vergangenen zwei Jahre, als das Reisen zum Teil erschwert wurde. Aber das Risiko kann sich lohnen! Fakt ist ebenfalls, dass mit der Vermietung von Ferienwohnungen deutlich höhere Renditen erzielt werden können.

Banken sind bei Finanzierungen von Ferienimmobilien noch immer vorsichtig. Ein gewisses Eigenkapital beim Kauf einer Ferienimmobilien mit einzubringen, kann den Prozess vereinfachen und bietet langfristig etwas mehr Sicherheit.

Gerne beraten wir Sie und begleiten Sie auf dem Weg zu Ihrer Traum-Ferienimmobilie.

Den vollständigen Artikel lesen Sie in der „Stiftung Warentest – Finanztest“ Ausgabe 10/2021, Richtig kalkulieren: So lohnt sich das Ferienhaus., S. 46 ff.