Projektentwicklung

Wohnungen unter dem Namen und den Standards einer Hotel- oder Lifestyle-Marke. Die Preisprämie ist real und liegt europaweit im Mittel bei rund einem Drittel. Die eigentliche Hürde ist nicht die Projektgröße, sondern die Mindestlizenzsumme: Große Marken rufen zwei bis fünf Millionen US-Dollar auf, was bei üblichen Royalties ein Verkaufsvolumen im hohen zweistelligen Millionenbereich voraussetzt. Wer das nicht erreicht, braucht einen anderen Weg — und den kennen wir.

• Markenauswahl nach Segment und Gebietsschutz, geklärt vor der ersten Ansprache
• Franchise statt Managementvertrag — der Weg, über den die großen Gruppen heute überwiegend vergeben
• Drittbetreiber mit umsatz- und ergebnisabhängiger Gebühr statt Mindestlizenzsumme
• Rechnung der laufenden Verwaltungsgebühr: unterhalb einer gewissen Einheitenzahl trägt sie der Eigentümer spürbar mit
• Preisprämie projektbezogen gerechnet, nie mit Marktdurchschnitten
• „Two-hour Home“: verwalteter Zweitwohnsitz im Zwei-Stunden-Radius einer Metropole — ein Segment, in dem Norddeutschland bislang nicht vorkommt

Längere Aufenthalte, deutlich weniger Personal, stabilere Auslastung über das Jahr. Für viele Bestandsflächen — Büro, Hotel oder Handel — ist das die wirtschaftlich tragfähigste Umnutzung, weil der Betrieb mit einem Bruchteil der Hotelstruktur auskommt.

• Machbarkeit: Grundriss, Erschließung, Brandschutz und Stellplätze im Bestand
• Baurecht: Abgrenzung Beherbergung gegen Wohnen, Nutzungsänderung, Bestandsschutz
• Betriebsmodell: Personalschlüssel, Reinigungstakt, Self-Check-in, Frühstückslösung
• Vertriebsmix aus Direktbuchung, Firmenkunden und Langzeitverträgen
• Mindestaufenthalt und die umsatzsteuerliche Sechsmonatsgrenze
• Marken- oder Betreiberanbindung, falls eigener Betrieb nicht gewollt ist

Die Einheiten gehen an viele Eigentümer, der Betrieb bleibt in einer Hand. Das Modell finanziert die Entwicklung über den Verkauf und sichert zugleich den einheitlichen Betrieb — vorausgesetzt, die rechtliche Konstruktion hält. Wir haben es in eigenen Häusern gebaut und betreiben es bis heute.

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die den Betrieb tatsächlich tragen
• Pachtmodell aus garantierter Mindestpacht und auslastungsabhängiger Erlöspacht
• Eigennutzungsrechte der Eigentümer, sauber gegen die Vermietung abgegrenzt
• Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum entlang der Betriebsabläufe
• Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Erneuerung der Ausstattung über die Laufzeit
• Prüfung, ob der Mietpool als Investmentvermögen nach KAGB einzuordnen wäre

Ein Haus, das in seiner heutigen Nutzung nicht mehr trägt, ist selten ein Abriss-, sondern meist ein Konzeptfall. Wir prüfen ergebnisoffen, welche Nutzung die Fläche verträgt — und rechnen die Varianten gegeneinander, bevor geplant wird.

• Bestandsaufnahme und Machbarkeit mehrerer Nutzungsvarianten im Vergleich
• Mischnutzung: Beherbergung, Wohnen, Gastronomie und Fläche für Dritte
• Umbau in Abschnitten bei laufendem Betrieb
• Betreiberwechsel, Vertragsablösung und Übergabe
• Investitionsbedarf gegen Ertragsentwicklung über zehn Jahre